Какую недвижимость выгодно покупать для сдачи в аренду
22.09.2018 1 424

Какую недвижимость выгодно покупать для сдачи в аренду

Россия


Если у вас накопилось много денег и вы не доверяете банкам, можно их вложить в недвижимость, которая будет сдаваться в аренду. Рассказываем насколько это выгодно и как правильно выбирать инвестиционные квартиры.

Недвижимость – один их самых популярных способов вложения денег. Согласно исследованию консалтинговой компании Knight Frank, долларовые миллионеры в 24% случаев предпочитают вкладывать в элитную жилую недвижимость. Этот вид инвестирования уступает по популярности лишь вложениям в акции и облигации.

Сколько можно заработать?

«Есть такая закономерность: чем выше вложения, тем ниже доходность. По данным «Миэль-Аренда», средний срок окупаемости квартиры эконом-класса составляет порядка 18 лет. Доходность в этом же сегменте на рынке городской аренды в Москве колеблется в диапазоне 4-7% годовых», – рассказывает директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова.

Самостоятельно рассчитать доходность от покупки инвестиционной квартиры можно по такой формуле: (месячная стоимость аренды * 12 – 13% НДФЛ) * 100 / (стоимость покупки + стоимость дополнительных вложений).

Расчёты показывают, что целесообразней приобрести две недорогие одно- или двухкомнатные квартиры в популярных для аренды районах, или в районах, где предложение минимально. Это вложение окупится быстрее, нежели чем вложения в одну дорогую квартиру, говорит Жукова.

Доходность от сдачи квартир в аренду в Москве и Краснодаре

* – примерная окупаемость с учётом роста стоимости недвижимости, ** – текущая доходность за вычетом 13% налога (без учёта подорожания квартиры). Источник: Инком-недвижимость, Из рук в руки, Росстат, расчёты Сравни.ру.

Как выбирать квартиру?

Согласно оценке риэлторской компании «Метриум Групп», высоким спросом у арендаторов пользуются большие однокомнатные квартиры (примерно 45 кв. м) или наоборот небольшие двухкомнатные квартиры (около 55 кв.

м) – они составляют 70-80% предложений на рынке.

«Небольшие квартиры предпочтительнее – они более востребованы, стоят меньше, обслуживаются проще, налогообложение ниже», – соглашается управляющий партнёр агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.

При выборе жилья нужно руководствоваться теми же критериями, что и потенциальный арендатор:



Этаж – квартира не должна располагаться на первом или последнем этаже.



Транспортная доступность – если до ближайшей автобусной остановки идти несколько километров, то квартира будет стоить немного, шаговая доступность метро способна повысить цену.



Вид из окна – логично, что вид на помойку не так привлекателен, как на парк. Многие арендаторы предпочитают, чтобы окна выходили во двор.



Близость магазинов – наличие поблизости крупных торговых центров способно немного увеличить стоимость квартиры, жильё вдали от магазинов будет стоить дешевле.



Отделка – при покупке любой квартиры её нужно отремонтировать, а также купить / обновить мебель и технику – это сделает предложение по аренде привлекательнее.

Если на жильё в столице денег не хватает, то можно подумать о покупке квартиры в другом городе.

Минимальный бюджет для покупки в разных городах



Город



Площадь



Стоимость



Москва



34 кв. м



3,6 млн руб.



Санкт-Петербург



30 кв. м



1,8 млн руб.



Екатеринбург



28 кв. м



2,2 млн руб.



Краснодар



25 кв. м



0,5 млн руб.



Казань



34 кв. м



1,7 млн руб.

Источник: Яндекс.Недвижимость (квартиры в новостройках)

Риски

Опрошенные Сравни.ру эксперты главным риском от сдачи квартиры в аренду назвали порчу имущества. Защититься от этого можно с помощью договора аренды, где арендатор берёт на себя ответственность по возмещению ущерба в случае его возникновения.

«В договоре нужно прописать сроки аренды, размер и порядок внесения арендных платежей, возможность изменения стоимости найма, порядок посещений квартиры собственником, условия досрочного расторжения договора, штрафные санкции за порчу имущества и т.д.

Также к договору стоит приложить подробную опись имущества с указанием существующих дефектов, чтобы в случае порчи мебели или отделки между собственником и арендатором не возникло конфликтов», – рекомендует Мария Жукова из «Миэль-Аренда».

Ещё не лишним будет взять обеспечительный депозит в размере ежемесячного платежа и застраховать имущество квартиры (стоимость полиса 1-5 тыс. руб. в год).

Уплата налогов снижает риски. «По сути, 90% квартир сдаются в аренду без последующей уплаты налогов.

В первую очередь это грозит тем, что в случае конфликта с арендатором и при судебных разбирательствах, вам будет начислен штраф за уход от налогов», – предупреждает Мария Литинецкая из «Метриум Групп».

Владелец недвижимости должен подать декларацию о доходах в налоговую инспекцию по месту жительства до 30 апреля (за прошлый год), а заплатить 13% от заработанного – до 15 июля.

Выводы 



На вложениях в недвижимость можно заработать меньше уровня инфляции.



Этот вид бизнеса идеален для получения дополнительного дохода к пенсии.



Если свободных денег много, то выгодно купить 2-3 небольших квартиры эконом-класса и сдавать их.Получаемого дохода хватит, чтобы не работать.



Чем больше вложений в квартиру, тем меньше доходность.



Сдаваемую квартиру лучше застраховать, с арендатором – заключить договор, а с дохода – честно платить налоги.

Какую квартиру лучше купить для сдачи в аренду: лучшие районы и квартиры

Если вы располагаете крупной суммой денег, то не раз задавались вопросом, как же ее сохранить. А еще лучше – получить дополнительный доход. Можно доверить деньги банку, купить валюту или ценные бумаги. Но часто оптимальным способом получить максимальную прибыль становится вложение в недвижимость. Каковы преимущества?



Жилье на первичном рынке дорожает: особенно в пределах Санкт-Петербурга (исключение: локация Девяткино ввиду переизбытка предложения на рынке);



Квартирой можно распоряжаться любым способом: сдать, продать, обменять;



Можно использовать для собственного проживания;



Минимальные риски потери имущества.

Однако не всякое жилье окажется удачным с точки зрения инвестиций. Для ответа на вопрос, какую купить квартиру для сдачи в аренду, рассмотрим несколько критериев.

Класс жилья

Для того, чтобы вложение оказалось наиболее выгодным, ваши изначальные затраты должны быть минимальными. Это простое правило применимо и к классу жилья.

При сдаче жилья премиум-класса вам придется назначить высокую стоимость аренды. Потянуть такие траты сможет не каждый арендатор. Поиск подходящих клиентов займет длительный период. А значит вы потеряете потенциальный доход, пока тратите время на поиск. Поэтому чаще всего такие квартиры приобретают для собственного проживания.

Взгляните на ситуацию глазами арендатора. Для него при выборе жилья имеют значение другие критерии, нежели принадлежность квартиры к определенному классу. Важнее местоположение дома и состояние самой квартиры.

Инвестору следует обратить внимание на недорогое жилье, которое пользуется массовым спросом. В частности, на комфорт-класс, который строится недалеко от метро. Эконом-класс едва ли подойдет: он, как правило, расположен не в самых удачных районах.

Недорогие квартиры быстрее окупятся, так как спрос на них выше, чем на премиум-сегмент. Поэтому сдавать две квартиры эконом или комфорт-класса зачастую выгоднее, чем одну элитную.

Лучшими квартирами для сдачи в аренду могут быть недорогие варианты недалеко от метро, которые будут обладать рядом преимуществ для арендаторов.

Комнатность квартиры

Количество комнат напрямую влияет на инвестиционную привлекательность. Как показывает практика, наибольшим спросом пользуются однокомнатные и небольшие двухкомнатные юниты.

Студии также нередко покупаются с целью финансовых вложений.

Последние пользуются спросом среди студентов, приезжих или граждан, которые ведут активный образ жизни и привыкли приходить домой только с целью ночёвки.

Большинство «однушек» и небольших «двушек» сдаются молодым парам или семьям с маленькими детьми, которые пока не могут себе позволить купить собственную недвижимость.

Район и местоположение

Один из основных критериев, которым руководствуется арендатор при выборе жилья – местоположение квартиры. От него зависит и стоимость арендных платежей, следовательно, и срок окупаемости.

Зачастую не так важно в каком районе купить квартиру для сдачи в аренду, сколько ее транспортная доступность. Для мегаполисов, в том числе для Санкт-Петербурга, определяющим фактором является наличие станции метро. Чем ближе к метро, тем больше спрос. Конечно, цены на такие квартиры выше, но вы без проблем найдете себе арендатора, а значит и стабильный доход.

Если Вы будете выбирать квартиру в транспортной доступности от метро, обратите внимание на близость остановки общественного транспорта. Желательно, чтобы до метро можно было добраться за 10-15 минут.

Метраж и планировка квартиры

Метраж квартиры непосредственно влияет на стоимость арендных платежей. Как было сказано ранее, лучше выбирать небольшие квартиры – так появится больше желающих ее снять.

Большинство арендаторов оценят функциональные планировки квартир, комнаты правильной формы, кладовые, отсутствие проходных комнат. Остальное зависит уже от предпочтений отдельного человека: кого-то устроит небольшая кухня, а кто-то захочет поселиться в квартире с европланировкой. Последний вариант еще непривычен для России, поэтому не всем он придется по вкусу.

Лучше выбрать универсальную квартиру с достаточно просторной кухней. Квартиры с необычными планировками, скошенными углами, с террасами или эркерами подойдут не для всех, поэтому с поиском арендаторов могут возникнуть трудности.

Учтите, что сама по себе планировка имеет не такое важное значение, как ремонт и общее состояние квартиры.

Ремонт и меблировка

Качество ремонта, состояние сантехники и кухонной техники – вот на что чаще всего обращают внимание потенциальные арендаторы. Свежий ремонт и чистота существенно повышают спрос на квартиру. Возникает вопрос: «Какую лучше квартиру купить для сдачи в аренду: с отделкой или без?».

Конечно, вы можете взять жилье без отделки и заняться ремонтом самостоятельно. Вы потратите время, приличную сумму денег и недополучите потенциальный доход. Гораздо проще приобрести квартиру с готовой отделкой. Тем более, что крупные застройщики часто предлагают варианты с отделкой в комфорт-классе. Иногда даже в нескольких вариантах оформления. Это позволит вам:


Не тратить драгоценное время и нервы на ремонт;



Сэкономить на ремонте (как правило, квартира с отделкой от застройщика выйдет дешевле, чем ремонт своими силами);



Начать сдавать квартиру сразу после получения ключей.

Ряд застройщиков предлагают полную меблировку квартиры. Этот вариант не самый выгодный, поскольку ее стоимость довольно высокая, а наличие мебели минимальное.

Однако сдача «пустой» квартиры – не самое разумное решение. Не у всех арендаторов есть своя мебель, поэтому квартиру нужно обставить по минимуму. Лучше, если это будет не старый хлам, который вот-вот развалится, а относительно новая, но функциональная мебель. Из техники стоит приобрести стиральную машину и холодильник.

Учтите и стоимость ремонта в квартире. Чем меньше метраж, тем быстрее и дешевле можно будет «обновить» жилье, сделав его более заманчивым для арендатора.

Как показывает практика, если вы не притязательны к дизайну, выгоднее покупать квартиру с отделкой от застройщика, т.к. за счет больших объемов себестоимость квадратного метра получится дешевле.

Исключение, пожалуй, составляет тот случай, когда вам под силу сделать ремонт своими руками.

В каком районе выгоднее купить квартиру для сдачи в аренду?

Арендатор стремится снять жилье недалеко от работы или учебы в спокойном районе и как можно ближе к метро. Как же выявить лучший район квартиры для сдачи в аренду?

Необходимо помнить, что чем ближе к центру Санкт-Петербурга, тем выше цены, а значит и класс жилья. Покупка такой квартиры не каждому по карману и окупится нескоро. Значит, Центральный и Адмиралтейский районы рассматривать нецелесообразно.

Петроградский район и популярная локация Петровский остров также является сосредоточением жилья премиум-класса.
Лучше ориентироваться на жилье эконом и комфорт-класса, расположенное около метро. Стоит рассмотреть следующие популярные места новостроек:

При этом, выбирая жилье в подобных локациях помните, что имеет смысл выбрать жилой комплекс как можно ближе к метро. В противном случае, ваше вложение окажется невыгодным из-за большой конкуренции.Обратите внимание и на менее популярные районы застройки. Это позволит избежать конкуренции и получить стабильный спрос.

Что выбрать: апартаменты или квартиру?

В последние несколько лет в Петербурге появляется все больше апарт-отелей, в которых можно купить апартаменты – нежилые помещения, которые фактически представляют из себя квартиры. В них есть все условия для проживания.

Но с юридической точки зрения такая недвижимость является нежилой: при строительстве к ней предъявляются меньшие требования, такие дома не нужно обеспечивать социальными объектами и постоянно прописаться собственнику в них нельзя.

Покупка апартаментов может стать выгодным вложением для дальнейшей сдачи в аренду. Какой же вариант самый выгодный: квартира для сдачи в аренду или апартаменты?

Плюсы апартаментов:












Более низкая стоимость кв. м., по сравнению с жилыми помещениями;



Вложение окупится быстрее;



Управляющие компании апарт-отелей предлагают услуги по привлечению арендаторов,



Высокий уровень сервиса (услуги по уборке, аренды транспорта и т.п. )

Наряду с преимуществами, есть и недостатки:



Размер платы за коммунальные услуги выше, чем в квартире;



Невозможно постоянно прописаться в апартаментах, только временно;



Выше ставка налога на недвижимость;



Перевести в жилой фонд крайне сложно, необходимо согласование с органами власти.

Иначе говоря, вариант покупки апартаментов подойдет тем, кто нацелен на стабильное получение дохода от квартиры в долгосрочной перспективе.

Таким образом, прежде чем купить квартиру для сдачи в аренду, обратите внимание на транспортную доступность новостройки, на окружающий район, а также на характеристики самой квартиры: количество комнат, планировку и ремонт. Ориентируйтесь на покупку недорогого жилья в удобной локации: этим вы обеспечите постоянный спрос арендаторов, и сдача окажется экономически выгодным вложением.

Эксперты назвали самые доходные для сдачи квартиры районы Москвы

22 июля 2016

Чем менее престижен район, тем выгоднее сдавать в нем жилье, выяснили аналитики ЦИАН. Быстрее всего окупаются квартиры в Новой Москве, Капотне, Люблино и Кузьминках, но и продать их труднее, чем жилье в престижных районах.

Привлекательная Капотня

Средняя доходность от долгосрочной сдачи в аренду квартиры в Москве по итогам первой половины 2016 года составила 5,5%, говорится в исследовании, подготовленном специалистами компании ЦИАН. Иными словами, окупить столичную квартиру, сдавая ее в аренду, можно за 18 лет с небольшим. При этом для разных районов срок существенно разнится.


Как оказалось, владельцам самой дорогой недвижимости в центре города сложнее всего вернуть потраченные на ее покупку средства. В лидеры антирейтинга попали районы Арбат, Хамовники и Гагаринский.

Здесь ставка капитализации (отношение между ценой актива и размером ежегодного дохода, получаемого от сдачи его в аренду) колеблется в диапазоне 4–4,5%, указывает ЦИАН.

Таким образом, купив квартиру в этих районах, ждать возврата инвестиций придется 22–25 лет.

Покупка квартиры в наименее престижных районах, напротив, является наиболее перспективным инвестиционным решением, следует из данных исследования.

Максимальную прибыль инвесторам принесет сдача в аренду квартиры в поселениях Первомайское и Марушкинское в Новой Москве, а также в районе Капотня в Юго-Восточном административном округе. Ставки капитализации здесь колеблются от 6,4 до 6,7%.

То есть окупить свои инвестиции рантье сможет за 15–15,6 года. Лидерами по доходности (6,7%) при этом являются трехкомнатные квартиры вблизи Московского нефтеперерабатывающего завода в Капотне.

Такой эффект вызван тем, что по мере удаления от центра города ставки аренды снижаются не так сильно, как стоимость квадратного метра, объясняют в ЦИАН.

Исследование основано на анализе свыше 1 млн объявлений по продаже и сдаче в аренду жилья в Москве, размещенных на портале cian.ru в 2012–2016 годах. При этом арендные ставки и стоимость жилья дисконтировались с учетом динамики цен и арендных ставок.

Компания «Миэль-Аренда» приводит примерно те же цифры, что и ЦИАН, правда, без разделения по районам: ставка капитализации столичных квартир экономкласса составляет от 4 до 7% годовых.

Однушки популярнее

За последний год популярность аренды однокомнатных квартир выросла. «Их доля в структуре спроса за год увеличилась на 3 п.п. и составила 58%, — отмечает генеральный директор портала Domofond.ru Эрик Сегерборг.

— При этом число запросов контактов по объявлениям о предложении в аренду двухкомнатных и трехкомнатных квартир, напротив, стало ниже на 1 п.п. — 34 и 7% соответственно». Средняя арендная ставка также снизилась за минувший год во всех сегментах жилья на 3%.

Снять однокомнатную квартиру в Москве можно в среднем за 30,8 тыс. руб., двухкомнатную — за 43,3 тыс. руб.

Правило рантье

Данные ЦИАН подтверждают так называемое золотое правило рантье, считает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома: «Чем меньше жилплощадь, чем она дешевле, тем больший доход она приносит. С этой точки зрения приобретать с целью сдачи внаем элитную недвижимость своеобразное удовольствие: доходность элитки минимальна по сравнению с типовым жильем».

Доходность от сдачи в аренду элитной недвижимости варьируется в пределах 1–4% от начальной суммы инвестиций в зависимости от стоимости квадратного метра, отделки, оборудования и мебели, оценивает директор департамента аренды городской недвижимости Kalinka Group Юлия Ковалева.

Удаленность от центра также зачастую играет в пользу рантье. «В нашей базе есть квартира на Бутиковском, 5, в районе Остоженки, которая сдается за $10 тыс. в месяц, — приводит пример Ковалева.

— При этом относительно дешевую квартиру на набережной Тараса Шевченко, 1/2 , недавно собственник сдал за $15 тыс.».

Более демократичные варианты сдаются не только выгоднее, но и быстрее. Например, квартиры экономкласса уходят сейчас в среднем в течение нескольких дней, а в прошлом году и вовсе — хватало нескольких часов, оценивает заместитель директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимости» Оксана Полякова.



«Квартиры комфорт- и бизнес-класса сегодня выбирают около двух недель из семи—десяти вариантов, — продолжает она. — В прошлом году просматривали три—четыре квартиры не более четырех дней».

Элитные квартиры могут находиться в экспозиции сколько угодно долго, пока собственник не решится на адекватное снижение арендной ставки.

Если брать статистику в среднем по району, то выводы ЦИАН логичны — более дешевые районы приносят большую доходность, соглашается генеральный директор агентства недвижимости Home Staging Анна Моисеева. С другой стороны, доходность всегда зависит не только от района, но и от конкретной квартиры.

Признаков ликвидного объекта несколько, перечисляет эксперт: небольшой метраж, низкая цена, близость к метро и центру. «Важно всегда помнить, что когда-то квартиру, которая сейчас сдается в аренду, еще придется продавать, — отмечает Моисеева.

— И тогда факторы, которые выгодны для рантье, будут делать ее менее ликвидной для продавца».

Покупают ближе к центру

«Срок экспозиции квартир на продажу, конечно, зависит от качества самой квартиры: адекватности ее цены, дома и этажа, — отмечает генеральный директор агентства недвижимости Home Staging Анна Моисеева. — Но в целом квартира в более престижном районе может экспонироваться около двух-трех месяцев против шести и более месяцев для менее ликвидных квартир в отдаленных районах».

О том, что недвижимость, расположенная ближе к центру, продается лучше, свидетельствуют данные Росреестра.

Например, в первом полугодии 2016 года в Подмосковье было зарегистрировано почти на 15% меньше сделок с переходом прав на жилые помещения, чем за тот же период 2015 года: 294,7 тыс. и 345,4 тыс.

сделок соответственно. Эта статистика описывает в основном операции на рынке вторичного жилья.


Снижается спрос и на новостройки. С января по июнь 2016 года число договоров участия в долевом строительстве жилья (ДДУ) в Подмосковье снизилось на 4%, до 41,3 тыс.

В Москве, напротив, сделки как с новой, так и со вторичной недвижимостью стали заключаться чаще. Общий объем сделок с переходом прав собственности на жилье вырос на 10,8%, до 62,7 тыс.

На популярность Москвы повлияло то, что за последние полтора года московские застройщики вывели на рынок рекордный объем новых проектов, которые по цене способны конкурировать с Подмосковьем, объясняет руководитель компании «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. Сыграли свою роль и скидки. «Примерно в 30% проектов при 100-процентной оплате можно получить скидку 5–10%», — отмечает Калюжнова.

Средняя цена в новостройках Москвы (в районе от ТТК до МКАД), по данным ИРН, составляет сегодня 172,3 тыс. руб. В Подмосковье по итогам июня она составила 85,4 тыс. руб. за , говорится в исследовании компании «Миэль-Новостройки».

Но при взгляде на конкретные предложения выгода покупки квартиры в Москве становится более наглядной. Так, например, в середине июня компания «Желдорипотека» вывела на рынок новый жилой комплекс «Атмосфера» в районе Люблино Юго-Восточного административного округа.

На этапе подготовки площадки к строительным работам стоимость одно- и трехкомнатных квартир площадью 34,9–76,9 кв. м составляет 4,1–11,1 млн руб., или 115–145 тыс. руб. за .

За один «квадрат» в ЖК «Опалиха О3», расположенном в Подмосковье в от МКАД, придется заплатить в среднем 124 тыс. руб., а цена квартир, согласно сайту застройщика, оценивается от 2,4 млн до 6,86 млн руб. (за одно- и трехкомнатную квартиру соответственно).

Даже наиболее доходные вложения на рынке долгосрочной аренды существенно уступают по доходности традиционным банковским депозитам. По данным Центрального банка, базовый уровень доходности по рублевым депозитам сроком более одного года в июле составляет 10,7% годовых.

Вся пресса за июль

Бездоходное жилье: выгодно ли сдавать квартиры в аренду

Жилье в Москве стоит настолько дорого, а доходность от сдачи квартир в аренду настолько низка, что может оправдать вложенные средства только через десятилетия

Для россиян покупка недвижимости всегда считалась надежным вложением свободных средств. Действительно, 5-10 лет на растущем рынке это был выгодный актив для инвесторов.

Однако сейчас, когда падение цен на недвижимость сменяется стагнацией, а о росте стоимости застройщики уже и не мечтают, такая покупка весьма рискованна.

А если принять во внимание новые правила расчета налога при перепродаже, то инвестор может оказаться в убытке.

В настоящее время инвесторам остается полагаться только на рентную доходность – те средства, которые можно получить от сдачи жилья в аренду. Портал «Элитное.РУ» решил узнать у представителей агентств недвижимости, насколько оправдана покупка квартиры специально под аренду или рынок пока остается за непрофессиональными арендодателями.

Директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Анна Карпова

– Доходность от рентного бизнеса в высоких ценовых сегментах, даже в период роста рынка, выглядела довольно скромно.

Если сравнивать с европейскими городами, то в некоторых доходность от сдачи в аренду элитной недвижимости доходила до 7-8% годовых. В «тучные» годы в Москве этот показатель не превышал 5% годовых.

На сегодняшний день доходность дорогих съемных квартир варьируется в пределах 2-4% годовых, а срок окупаемости – от 20 лет.

Для расчета доходности берется некая идеальная формула – стоимость покупки делится на среднюю арендную ставку.

В общей сложности с оплатой коммунальных услуг все расходы на содержание квартиры в месяц могут доходить до 80 тыс. рублей. К примеру, окупаемость для трехкомнатной квартиры премиум-класса – порядка 35 лет.

Таким образом, назвать рентный бизнес в премиальном и элитном сегменте доходным нельзя, однако это стабильный ежемесячный доход.

Сейчас покупателей новостроек, которые твердо уверены, что будут сдавать приобретенную квартиру и заниматься профессионально рентным бизнесом, на рынке почти не осталось. Большинство наших клиентов решают, как они будут использовать жилье уже при получении ключей – будут ли они там жить сами или заселят взрослых детей, перепродадут или будут сдавать в аренду.

Управляющий партнер Point Estate Павел Трейвас

– До кризиса практика приобретения квартир для сдачи в аренду была распространена гораздо больше. Сегодня желающих вкладываться в нестабильный и имеющий низкую доходность бизнес практически нет.

За последние два года частный арендный бизнес сильно потерял свою доходность во всех сегментах рынка. Ставка рентабельности с 7-8% в 2007 году снизилась сегодня до 3-4%.

А если учитывать простои (время, когда квартира остается без арендаторов), которые случаются, если собственник завышает арендную ставку, то она падает и до 2-3%.

Стоит отметить, что за прошедшие два года в элитном сегменте арендного рынка все расчеты стали проводиться в рублях. И если раньше собственник, сдавая квартиру за 5 тыс. долларов в месяц, получал 155 тыс. рублей, то сегодня он продолжает сдавать ее за 155 тыс. рублей в месяц, но доход имеет всего 2,4 тыс. долларов.

Усугубляет ситуацию и переизбыток предложений от собственников, желающих сдать жилье. Сегодня сдают квартиру и инвесторы, которые ждут, когда рынок начнет расти, и недвижимость можно будет продать по более высокой цене. Однако на рынке довольно много и людей, которые сдают квартиры, доставшиеся им, например, от бабушки.

Они не проводят никаких операций с недвижимостью с целью увеличить ее доходность, не покупают, не продают, не «играют» на колебаниях рыночных цен, просто получают небольшой стабильный доход от аренды. Поэтому риск вложиться в покупку, ремонт и продвижение своей недвижимости, а потом остаться без жильцов, очень велик.

Директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп» Илья Менжунов

– Рынок аренды находится в глубоком кризисе, за последний год средняя ставка снизилась на 15%. В результате, доходность от сдачи в аренду, например, в эконом-классе не превышает 4-6% годовых. А высокобюджетный сегмент страдает из-за сжатия платежеспособного спроса и санкций, которые заставили прекратить сотрудничество с Россией многие западные компании.


Международные фирмы начали отзывать своих сотрудников, а именно экспаты составляли костяк арендаторов элитного жилья. То же касается отечественных бизнесменов и топ-менеджеров из регионов, которые снимали квартиры на время командировок. Соответственно, снизился и инвестиционный спрос.

В текущих реалиях более выгодной инвестицией является банковский вклад, доходность которого варьируется от 7% до 12%. Поэтому, как правило, квартиры для сдачи в аренду становятся консервативной инвестиций, направленной на сбережение, а не преумножение средств. И, как следствие сложившейся ситуации, доля инвестиционных сделок сегодня не превышает 10%.

Генеральный директор АН TWEED Ирина Могилатова

– В элитном сегменте квартиры с прицелом на сдачу в аренду приобретают не более 5% покупателей. Мотивы таких клиентов могут быть разными. Например, у нас была клиентка, которая купила в Москве несколько квартир и уехала жить за границу. На деньги от аренды живет ее мама, оставшаяся в России.

Бывает, что недвижимость приобретается впрок малолетним детям, а чтобы квартира не простаивала, она сдается в аренду. Я бы сравнила арендный бизнес с банковским депозитом. Хотя, конечно, окупаемость арендного бизнеса достаточно долгая.

Например, если сдавать жилье, приобретенное за миллион долларов и зарабатывать 60 тысяч долларов в год, на то, чтобы вернуть вложения, потребуется около 20 лет. В среднем сроки окупаемости элитных квартир в Москве составляют от 10 до 15 лет.

Директор департамента аренды Savills в России Елена Куликова

– Большая часть наших клиентов-арендодателей – это собственники, которые рассматривают инвестицию для сдачи в аренду как определенный этап, который решает их текущие вопросы: сохранение сбережений, инвестиции для дальнейшей перепродажи, временная сдача приобретенных для себя, детей или родителей квартир и т. п. За последние четыре года средний для рынка показатель доходности от сдачи высокобюджетных квартир в аренду снизился на 1% и сейчас составляет 4% годовых. При этом мы говорим об укрупненных «прикидках», т. е. без учета налогов.

Управляющий партнер АН Spencer Estate Вадим Ламин

– На мой взгляд, специальное приобретение жилья для сдачи в аренду сейчас совершенно нерентабельно. Конечно, если подвернулся удачный вариант квартиры, в которую, например, лет через пять поселятся дети, то почему бы и нет или примерно схожие варианты. Дело в том, что чтобы получить хотя бы 5%-ную рентабельность, нужно очень постараться, оптимизируя процесс.

Причем, ситуация ухудшается – арендные ставки, как минимум, не растут, в отличие от коммунальных платежей и налогов. В последнее время значительно просел бизнес и элитный сегмент. В первую очередь из-за падения платежеспособного спроса. Жирные времена, когда 10-12% рентабельность была нормой, давно и, кажется, безвозвратно, прошли.

Председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова

– Сегодня доля инвестиционных покупок несколько уменьшилась во всех сегментах. В конце 2014 года в массовом сегменте доля инвесторов могла достигать 40%, теперь она составляет в бизнес-классе порядка 14%, в эконом- и комфорт-классе – 33%. При этом сложно выделить долю тех, кто намерен перепродать жилье после ввода в эксплуатацию, а кто намерен сдавать его в аренду.

Доходность аренды падает.

На это повлияло снижение общей платежеспособности населения в кризис – кто-то потерял работу, был вынужден переехать из Москвы в область или вернуться в регионы и так далее, то есть потенциальных арендаторов стало меньше.

Нет возможности полностью включить расходы на уплату налогов (покупка патента или НДФЛ) в арендную ставку – это может оттолкнуть большинство арендаторов (в первую очередь в сегменте массовой аренды, конечно).

Налог на недвижимое имущество теперь рассчитывается по кадастровой стоимости и ставка будет повышаться каждый год в течение 5 лет, это дополнительные расходы для собственника. Появились взносы на капремонт.

Эти и другие платежи, связанные с содержанием имущества, нельзя бесконечно перекладывать на плечи арендатора.

В плюсе остаются только те, кому квартира досталась по наследству (то есть не было никаких вложений и расходов на ее приобретение) – эти объекты, очевидно, будут сдаваться и дальше.

Директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова

– При покупке недвижимости для дальнейшей сдачи в аренду есть общее правило – чем больше вложения, тем ниже доходность. К примеру, в экономклассе срок окупаемости квартир составляет не менее 18 лет, доходность – около 4-7% годовых.

Если даже инвестор располагает значительной суммой денег, более целесообразно приобрести две недорогие одно-двухкомнатные квартиры недорогих сегментов, чем один дорогой объект. В первом случае, вложения окупятся быстрее. Так, по нашим подсчетам, максимальным спросом – 70% пользуются квартиры стоимостью до 40 тыс.

руб. месяц, а интерес к на жилью более 130 тыс. руб. в месяц – не более 1%.

Источник: http://elitnoe.ru/magazines/239-bezdohodnost-dohodnyh-kvartir

Насколько выгодно сдавать квартиру в Москве?

Насколько выгодно сдавать квартиру в Москве?

Вы являетесь владельцем нескольких квартир и решили сдавать одну из них? Или намерены приобрести новое жилье с целью последующей сдачи его в аренду? Сегодня Стериум расскажет о том, насколько выгодно сдавать квартиру в Москве.

Разумные инвестиции окупаются быстрее

Предположим, у Вас есть накопленная денежная сумма, и Вы готовы инвестировать в рынок недвижимости. Но вопрос относительно того, выгодно ли купить квартиру в Москве и сдавать ее квартиросъемщикам остается открытым.

Для начала определимся с тем, что вложить деньги в недвижимость уже сама по себе хорошая идея. Это позволяет не только сохранить средства, но и, при разумном подходе, приумножить их. Особенно удачным считается инвестирование в жилые помещения, расположенные в центральной части столицы.

В случае с квартирой, которую Вы намерены сдавать после приобретения, важно помнить о нескольких правилах:



выгодно сдавать жилье можно при условии его конкурентоспособности на рынке аренды



покупать квартиру следует не “под себя”, а под нужды потенциального арендатора



целесообразно учесть возможное изменение стоимости аренды (как в плюс, так и в минус)

Последний пункт важен, потому как сегодня мы не наблюдаем тенденции к ежемесячному повышению арендной платы. Рынок предложений в сфере недвижимости широк, и платежеспособные клиенты с легкостью могут найти для себя более бюджетный вариант.

Это касается случаев, когда арендодатель стремится неоправданно высоко поднимать арендную ставку, и делает это несколько раз в год. Такое поведение не лучшим образом скажется на процессе окупаемости жилья. Квартира может попросту пустовать.

Не принося вообще никакого дохода.

Подобная ситуация может привести собственника к мысли о перепродаже квартиры с тем, чтобы внести деньги на сберегательный счет в банке.

С учетом инфляционных ожиданий, а также нестабильности рыночной экономики, остается сделать вывод о большей целесообразности передачи помещения внаем.

Потому как этот шаг, с одной стороны, оставляет за Вами право собственности на недвижимость, а с другой, — позволяет получать дополнительный доход.

Для того, чтобы понять, насколько выгодно сдавать квартиру в Москве, представим себе распространенный портрет арендатора:



приехал в столицу работать



отдает предпочтение территориальному местоположению квартиры



ищет максимум комфорта за меньшую сумму денег

Среди потенциальных квартиросъемщиков могут также оказаться студенты, молодые пары, решившие жить отдельно от родителей, люди, оставшиеся без собственного жилья и вынужденные арендовать жилую площадь.

Обязательно примите во внимание собственные ожидания от будущих арендаторов. Особенно это важно, при условии, что Вы планируете в будущем продолжить жить в квартире. Решите для себя, хотите ли Вы частой смены жильцов (вариант посуточной аренды), или настроены на долгосрочное сотрудничество.

Выгодно ли сдавать квартиру посуточно?

Посуточная аренда приносит владельцу ощутимо быстрый доход. При условии, что квартира успевает находить арендаторов и не простаивает.

Для того, чтобы  желающих снять квартиру оказалось достаточно, она должна быть универсальной, с точки зрения арендного предложения.

Вряд ли Вам удастся успешно сдавать жилье, которое требует серьезного косметического ремонта. Но и это, иногда, можно компенсировать удачным местоположением.

При условии пошаговой доступности станций метро, остановок транспорта, а также наличии хорошей транспортной развязки, автомобильных магистралей, квартира автоматически попадает в категорию предпочитаемых. А значит, сдавать ее посуточно будет не трудно. Быстро найти арендаторов Вы сумеете, разместив 3D-тур на площадке Стериум.

Сдавать свою квартиру или покупать для этого новое жилье?

Выгодные сделки по аренде недвижимости в Москве заключаются каждодневно. Главным условием подобных операций становится тот факт, что арендодатель сдает уже имеющееся у него жилье. Здесь выгода от передачи жилого помещения внаем очевидна. Помимо того, что собственник компенсирует арендной платой сумму коммунальных платежей, у него появляется еще и дополнительный доход.

Иная ситуация возникает, когда будущий новосел решает взять кредит на покупку новой квартиры, которую позже передает внаем. Здесь зачастую главным критерием успешности сделки является возможность стать собственником жилья выплачивая ежемесячные платежи по кредиту за счет получения арендной платы.

В силу личных обстоятельств, каждый сам решает, какой вариант для него становится оптимальным. Мы же сегодня рассказали нашим читателям о том, что выгода при сдаче в аренду московской недвижимости очевидна. А благодаря нашему сервису, Вы сумеете не только найти арендатора, но и сэкономить, в процессе поиска, весомую часть времени.



Курс валют на сегодня 11 октября 2018: онлайн-трансляция котировок доллара, рубля, евро, прогноз экспертов
  Курс валют на сегодня, 11 октября 2018: ЦБ РФ опустил курсы доллара и евро на сегодня, 11 октября 2018.Официальный курс доллара и евро на сегодня, 11 октября 2018, ЦБ
Курс валют на сегодня 8 октября 2018: онлайн-трансляция котировок доллара, рубля, евро, прогноз экспертов
 Курс валют на сегодня, 8 октября 2018: ЦБ РФ поднял курсы доллара и евро на сегодня.Официальный курс доллара и евро на сегодня, 8 октября 2018, ЦБ РФУстановленный
Курс валют на сегодня 7 октября 2018: онлайн-трансляция котировок доллара, рубля, евро, прогноз экспертов
Текущий курс валют: USD 66,60 EUR 76,71 нефть 84,07 Курс доллара на сегодня, 7 октября 2018: как повлияет на рубль и доллар новый рост цен на нефтьКурс валют на сегодня,
Курс валют на сегодня 3 октября 2018: онлайн-трансляция котировок доллара, рубля, евро, прогноз экспертов
  Курс валют на сегодня, 3 октября 2018: ЦБ РФ снизил курсы доллара и евро на сегодня.Официальный курс доллара и евро на сегодня, 3 октября 2018, ЦБ РФУстановленный ЦБ
Какую квартиру лучше купить для сдачи в аренду
Если вы располагаете крупной суммой денег, то не раз задавались вопросом, как же ее сохранить. А еще лучше – получить дополнительный доход. Можно доверить деньги банку,
Какую недвижимость выгодно покупать для сдачи в аренду
Если у вас накопилось много денег и вы не доверяете банкам, можно их вложить в недвижимость, которая будет сдаваться в аренду. Рассказываем насколько это выгодно и как